Trois surfaces, trois textes, trois chiffres

Parce qu'elles répondent à trois questions différentes. La surface habitable, définie à l'article R156-1 du code de la construction, sert au bail et au confort de vie. La superficie Carrez, issue du décret de 1967, sert à la vente d'un lot de copropriété. La surface de plancher, définie à l'article R111-22 du code de l'urbanisme, sert à l'instruction des autorisations d'urbanisme. Elles ne se recouvrent pas et ne sont jamais interchangeables.

Elle compte en superficie Carrez si elle est close et couverte, et en surface de plancher. Elle ne compte jamais en surface habitable : l'article R156-1 exclut expressément les vérandas, comme les loggias, balcons, terrasses, caves, sous-sols, remises, garages et combles non aménagés. C'est l'écart le plus fréquent entre les deux chiffres d'une annonce.

Tout ce qui se trouve sous 1,80 mètre de hauteur sort des trois surfaces. La règle est la même dans les trois textes, ce qui la rend facile à retenir. Sur un comble aménagé, cela représente souvent le tiers de la surface au sol : c'est la principale source de désaccord entre un vendeur et un acquéreur, et c'est ce que le mesurage professionnel vérifie en premier.

L'article 4-2 du décret 67-223 écarte du mesurage Carrez les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m². Attention à sa portée : il vise un lot de copropriété, pas une pièce. Une salle de bains de 5 m² compte dans la superficie de l'appartement ; une cave constituant un lot distinct de 5 m² n'est pas comptée. Les caves, garages et emplacements de stationnement sont de toute façon hors du champ de l'article 46.

Deux choses distinctes. L'absence totale de mention dans l'acte ouvre une action en nullité, exercée dans le mois de l'acte authentique. Une superficie réelle inférieure de plus d'un vingtième, soit 5 %, ouvre une action en diminution du prix, proportionnelle à la moindre mesure, à exercer dans l'année à peine de déchéance. En revanche, un excédent de mesure ne donne droit à aucun supplément de prix.

Non, et c'est la confusion la plus coûteuse. La surface de plancher se calcule au nu intérieur des façades : les cloisons intérieures ne sont pas déduites, contrairement à la surface habitable. En revanche, on déduit les trémies d'escalier et d'ascenseur, le stationnement, les combles non aménageables, les caves desservies uniquement par une partie commune, et, en collectif, 10 % des surfaces d'habitation desservies par des parties communes intérieures.

La loi n'impose aucun professionnel : un vendeur peut mesurer lui-même. En pratique, personne ne le fait, car c'est le vendeur qui supporte le risque en cas d'erreur, et l'assurance d'un diagnostiqueur couvre précisément ce risque. Pour un artisan, la règle est simple : vous pouvez calculer une surface pour chiffrer vos travaux, vous n'établissez pas une attestation de superficie destinée à un acte de vente.